ORGANI

Obavezni organi stambene zajednice su skupština i upravnik.

Stambena zajednica u roku od 60 dana od dana sticanja svojstva pravnog lica mora održati prvu sednicu skupštine na kojoj se bira upravnik, a saziva je lice koje je do donošenja Zakona vršilo dužnost predsednika skupštine zgrade, odnosno saveta zgrade, a ukoliko takvo lice ne postoji, bilo koji vlasnik posebnog dela zgrade.

Upravnik ili lice ovlašćeno odlukom stambene zajednice dužno je da podnese prijavu za upis stambene zajednice, upis ili promenu upravnika, odnosno registraciju promene drugih podataka koji se registruju i objavljuju u Registru stambenih zajednica, u roku od 15 dana od dana održavanja sednice skupštine, odnosno nastanka promene.

Članovi skupštine stambene zajednice su svi vlasnici posebnih delova. Skupštinom predsedava upravnik koji je obavezan da prisustvuje svakoj sednici skupštine. Sednice zakazuje upravnik i održavaju se najmanje dva puta godišnje. Inicijativu za zakazivanje sednice skupštine može podneti i svaki vlasnik posebnog dela koji, ukoliko upravnik nezakaže sednicu po njegovom zahtevu u roku od 10 dana, može da je sam zakaže i o tome obavesti upravnika.

Nadležnost skupštine stambene zajednice propisana je Zakonom. Skupština odlučuje na sednici, ali se odluke mogu donositi i davanjem pisanih izjava van sednice. O radu skupštine vodi se zapisnik.

Vlasnik posebnog dela ima onoliko glasova u skupštini koliko posebnih delova ima u vlasništvu izuzev kada je u pitanju svojina na garaži, garažnom mestu ili garažnom boksu.

Glas nedostupnog vlasnika ne uračunava se u kvorum, odnosno ukupan broj glasova u postupku odlučivanja. Nedostupnim se smatra vlasnik posebnog dela koji se tri puta uzastopno ne odazove na sednicu skupštine na koju je uredno pozvan, a da pri tome nije obavestio upravnika, odnosno stambenu zajednicu o razlozima svog neodazivanja.

Urednim pozivom se smatra isticanje obaveštenja o danu, času i mestu održavanja sednice skupštine sa predloženim dnevnim redom na vidljivom mestu u prostoru koji je zajednički deo zgrade i koji je u svakodnevnoj upotrebi vlasnika posebnih delova (ulaz, hodnik i sl.).

Obaveštenje o održavanju sednice skupštine mora se istaći najmanje 3 dana pre dana održavanja skupštine, osim u hitnim slučajevima u kojima se obaveštenje može istaći i na dan održavanja skupštine.

Skupština odlučuje većinom glasova prisutnih članova sa pravom glasa po određenom pitanju osim ako se odlučuje o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade, poveravanju upravljanja profesionalnom upravniku i kreditnom zaduživanju kada se odlučuje većinom koju čine 2/3 ukupnog broja glasova.

Glasanje se obavlja pisanim ili elektronskim putem, kao i preko zastupnika, odnosno punomoćnika na osnovu punomoćja koje je izdato u pisanom obliku i koje se čuva uz
zapisnik o radu skupštine.

Na osnovu saglasnosti za nadziđivanje zgrade za koju je glasalo 2/3 ukupnog broja glasova upravnik stambene zajednice zaključuje ugovor sa investitorom koji sadrži sve bitne elemente, a posebno međusobna prava i obaveze, rokove, obaveze investitora da na pogodan način obaveštava vlasnike posebnih delova o početku i završetku izvođenja radova, poštovanju kućnog reda i dr.

Kvorum čini obična većina od ukupnog broja glasova članova sa pravom glasa po određenom pitanju, ako odlukom stambene zajednice nije određen veći broj glasova. Sednica skupštine koja se nije mogla održati usled nedostatka kvoruma ponovo se saziva najranije 3, a najkasnije 30 dana od dana kada je sednica trebalo da bude održana, sa istim predloženim dnevnim redom. Kvorum za održavanje i rad ponovljene sednice čini 1/3 ukupnog broja glasova članova, ako odlukom stambene zajednice nije određen veći broj glasova.

Zapisnik koji vodi upravnik, odnosno zapisničar koga imenuje upravnik, i za čije je uredno sačinjavanje odgovoran upravnik, sadrži svaku odluku skupštine. Zakon propisuje sadržinu zapisnika čiji sastavni deo čini spisak lica koja su učestvovala u radu sednice skupštine. Zapisnik potpisuju upravnik, zapisničar ako je određen, kao i sva lica koja su učestvovala u radu skupštine.

U zapisniku će se konstatovati primedbe na zapisnik ili odbijanje da se potpiše zapisnik uz navođenje razloga za odbijanje.

Nepostupanje u skladu sa odredbama Zakona o zapisniku nema uticaja na punovažnost odluka donetih na sednici skupštine ako se rezultat glasanja i sadržina tih odluka na drugi način mogu utvrditi.

Za štetu koja je posledica neizvršenja ili nepravilnog izvršenja poslova koji su u njenoj nadležnosti odgovara stambena zajednica.

Vlasnici posebnih, odnosno samostalnih delova zajedno sa stambenom zajednicom odgovaraju solidarno za štetu koja nastane od dela zgrade kada nije moguće utvrditi od kog posebnog ili samostalnog dela zgrade potiče šteta.

Zakon propisuje da stambena zajednica, odnosno vlasnici posebnih i samostalnih delova, imaju pravo regresa (regres=pravo dužnika iz nekog obligacionog odnosa koji je izvršio isplatu duga poveriocu da od drugih odgovornih ili obaveznih lica zahteva vraćanje isplaćenog) prema licu koje je odgovorno za štetu u roku od jedne godine od dana naknade štete oštećenom, kao i pravo regresa vlasnika posebnog, odnosno samostalonog dela od ostalih vlasnika posebnih, odnosno samostalnih delova za obavezu stambene zajednice koju je sam ispunio.

Za ispunjenje ugovorne obaveze stambene zajednice, kao i za štetu zbog neispunjenja obaveze prema trećim licima supsidijarno (supsidijarna odgovornost=odgovornost dužnika
u slučaju kada je poverilac predhodno bezuspešno pokušao da se namiri od glavnog dužnika), po principima solidarne odgovornosti, odgovaraju vlasnici posebnog, odnosno
samostalnog dela.

Stambena zajednica može da zaključi ugovor o osiguranju od odgovornosti za štete pričinjene trećim licima usled neodržavanja, odnosno nepravilnog održavanja zgrade.

Upravnika stambene zajednice bira skupština iz redova članova skupštine na mandatni period od 4 godine, ako odlukom o izboru nije određeno kraće vreme, sa pravom da može biti ponovo biran.

Upravnik kome istekne mandat dužan je da vrši ovu funkciju još 30 dana od dana isteka mandata ako nije izabran novi upravnik.

Ako skupština stambene zajednice ne izabere novog upravnika u roku od 30 dana od dana kada je stambena zajednica ostala bez upravnika, iz bilo kog razloga, svaki vlasnik posebnog dela ima pravo da zahteva pokretanje postupka pred nadležnim organom jedinice lokalne samouprave za imenovanje profesionalnog upravnika.

Upravnik pored ostalih poslova koje ima obavezu da obavlja prema Zakonu, kao što je posao da zastupa i predstavlja stambenu zajednicu, organizuje radove hitnih intervencija, vodi evidenciju o prihodima i rashodima stambene zajednice, izvršava odluke zajednice, vrši popis posebnih, zajedničkih i samostalnih delova i vrši njihovo označavanje i sl. ima i obavezu da uspostavi i vodi evidenciju o vlasnicima posebnih delova, vlasnicima samostalnih delova i licima kojima su zajednički ili posebni delovi zgrade izdati u zakup, odnosno na korišćenje po drugom osnovu (za fizička lica ime, prezime i JMBG, a za pravna lica poslovno ime, adresa sedišta i matični broj).

Mandat upravnika prestaje i ostavkom i razrešenjem.

Upravnik se upisuje u Registar stambenih zajednica, a mandat mu počinje, odnosno prestaje danom donošenja odluke o izboru, odnosno razrešenju, ako samom odlukom, nije drugačije određeno.

Rad UPSS podržava Švedska u okviru programa Beogradske otvorene škole „Civilno društvo za unapređenje pristupanja Srbije Evropskoj uniji“

LEAVE A REPLY

Vaš komentar
Unesite Vaše ime ovde

Ovo veb mesto koristi Akismet kako bi smanjilo nepoželjne. Saznajte kako se vaši komentari obrađuju.