AGENTI KAO  POTROŠNA ROBA  

U drugoj polovini  osamdesetih, požali mi se koleginica sa fakulteta kako njeni roditelji koji dugo žive u Francuskoj, ne mogu da joj kupe stan u Beogradu !? Tada nisam naravno mogao znati o čemu je zapravo reč i zašto neki ljudi koji imaju pare ne mogu kupiti robu koja im je potrebna. Nisam mogao znati gde su organičanja. Negde u to vreme rodjaci moje supruge, nisu mogli  izvršiti kupoprodaju, već su dva manja  stana  manjali za veći, odgovarajući. Kada je Slobodan Milošević  doneo  Zakon o otkupu stanova, neki vlasnici su se uplašili da ako on izgubi  vlast, da će i oni zajedno sa njim izgubiti stanove, do kojih su došli po bagateli.

Elem, tržište  stanova u Srbiji se stvorilo s početka devedesetih  godina, prošlog veka kada  je donet Zakon o  otkupu  društvenih  stanova, koji su do tada nisu bili u vlasništvu  svojih korisnika. Čini se da ni jedan Zakon  nije brže i lakše sproveden. On je u sebi imao i socijalnu komponentu, jer je tadašnja  vlast na vrlo lak način došla do socijalnog mira. To su bile godine hiperinflacije, ne samo kada je bio jeftin otkup stanova, već i struja ali i krediti dobijeni za individualnu gradnju. Njih je hiperinflacija totalno obezvredila, tako da su ljudi mogli da otkupe stan za paklo cigareta.  U medjuvremenu je  taj isti stan dobijao svoju tržišnu –  realnu cenu.

Sa pojavom stanova na tržištu nekretnina su nikle i novoosnovane agencije koje su počele da upošljavaju sekreterice, ali i da angažuju agente za posredovanje u prodaji nekretnina. Agencije su osim toga imale svoj poslovni prostor, do dve  kancelarije, sekreticu koja je dežurala pored fiksnog telefon, i agente koji su se veoma malo zadržavali u agenciji. Oni su uglavnom provodili svoje radno vreme na terenu. Smatralo se da je jedan agent adekvatno utrošio svoje radno vreme ako je u toku jednog dana, pogledao najmanje jedan novi stan i odveo kupca na gledanje, više stanova. Agencije su do stanova dolazile putem malih oglasa, objavljenim u dnevnim novinama, koji je otprilike glasio: „ Kupujemo garsonjeru ili jednosoban  stan.“ Na oglas bi se javljali prodavci. A sekretrice bi im objašnjavale da je reč o agenciji koja ima sigurne kupce za njihov stan. Neki bi prihvatili saradnju sa agencijom, a neki ne. Stvar izbora.

Ukoliko ne bi imala spremne, uglavnom keš  kupce, agencija bi isti stan oglašavale – „ davale u  oglas“ , na koji bi se javljali, kupci. Garsonjere bi se prodavale u jednom  danu, odmah nakon oglašavanja. Kupci su mahom bili iz bivših  Jugoslovenskih republika. (iz Zagreba,  Sarajeva, sa Jadranskog primorja. )  Oni su imali keš i mogli su sebi da priušte kupovinu stana u Beogradu, koje je uvek bilo „gladan keš kupaca“. Svaka ozbiljna agencija je imala svog advokata. On je proveravao  dokumentaciju stana, posle agenata koji je to isto radio na terenu. Advokat je kucao na pisaćoj mašini predugovor kada se od kupca uzimala i kapara, kao obezbedjenje prodavca da će stan biti kupljen. Na kraju radjen je  kupoprodajni ugovor, između kupca i prodavaca koji  je overavan u Sudu.  Da je stan prešao u vlasništvo kupca, znak je bio „četvrtasti  pečat“, da je plaćen porez na tzv. prenos  apsolutnih prava u Upravi prihoda.

Uz  strpljenje, psihofizičku kondiciju, smisao za pregovaranje, osećaj za detalje, agent je posedovao od materijalnih stvari :  rokovnik i hemijsku olovku. Na levoj strani u  rokovniku,  agent je zapisivio  bitne podatke, prodavca; Ime i prezime, adresu stana, broj telefona,  spratnost, grejanje, terase, lođe, balkone. Neku vrlinu ili skrivenu manu, stana. ( ispucao zid).  Na desnoj strani su se beležili  imena i prezimana kupaca sa svojim  kontaktom (odnosno brojem telefona). Agent je koristio gradski prevoz. Jedinu zaradu agent je imao  od provizije, relizovanog stana. U to vreme agencije su plaćale  agente na procenat od realizovane provizije, koju je agent uneo u agenciju. On je mogao da od prvog stana u mesecu zaradi  20%, od drugog 25 % a od trećeg  30%. Tako je agent mogao da zaradi u jednom mesecu 1000 maraka, pod uslovom da se bavi samo  posredovanjem u prodaji nekretnina, u svom profesionalnom životu.

Sa  donošenjem Zakona o posredovanju i zakupu nepokretnosti (  Sl. glasnik; 2014, 2015) u našoj  zamlji  može se reći da je polako počela da se uređuje ova  oblast, koja je godinama bila zapuštena. Najviše se čini da  je urađeno na profesionalizaciji agencija, koje su počele da se upisuju  u Registar.  Njima na ruku  su išle i društvne mreže, kao relativno jeftini i dostupni resursi.  Agencije za nekretnine u svom poslu obilato koriste internet i moblnu telefoniju. Svaka  ozbiljana  agancija za nekretnine ima svoj sajt na kojeg „kači“ ponude : stanova, kuća, lokala, zmeljišta ( placeva) . Gleda se da fotografije  predmetnog stana, koji se prodaje, budu što bolje urađene kako  bi kupac imao realan uvid u stan koji ga interesuje. Mobilna telefonija je takođe  doprinela većoj profesionalnosti agencija i agenata, ali i njihovim ličnim tproškovima. Poznato   je naime da  ispod „paketa“  od 1800, din. agent  ne može da radi  posao sa nekretninanama. (da slika  predmetni stan, da poziva  potencijalne kupce, da se dogovara sa prodavcima, da se javlja vlasnicima agencije, menadžerima, kolegama…).

Ipak, najveća novina  na tržištu nekretnina je  što  su agencije dobile svoj broj, kao i agenti što je znak  da imaju položenu  licencu. Licenca se stiče  spremanjem  ispita iz skripte koja sadrži  četiri  bitne oblasti:( Pravni okvir u vezi sa posredovanjem  u prometu  zakupa nepokretnosti) ; Finansijski i poreski aspekti posedovanja u prometu i zakupu nepokretnosti, Menadžment u posredovanju u prometu i zakupu  nepokretnosti; Osnove poslovnog planiranja i izgradnje). Ispit pred komisijom iz Ministrstva za turizam, urbanizam i telekomunikacije, se sastoji  od pismenog i usmenog dela. Cena ispita je 15.000 din. Može se desiti da se pismeni deo ispita položi a da se padne usmeni deo, što znači da se  ispit mora polagati ponovo u celosti. Jedna od novina , koja ide na ruku  agentu i potencijalnom kupcu, je mogućnost pristupa  sajtu  Republičkom geodetskom katastru. Tako se može proveriti da li je vlasnik stana uknjižen ili nije, kao i da li se stan nalazi pod  teretom – hipotekom. Agent je pored ostalog u obavezi da načini  fotografije stana koji se prodaje. Te slike sa kratkim opisom stana se  kasnije objavljuju  na sajtu  agencije. Pored   fotografija, agent radi i  skice stana. Agent kontaktira  i sa  katastrom nepokretnosi.

Na tržištu nekretnina su se pojavila dva nova momenta. Najpre, kupoprodajni ugovor se više ne overava u  sudu već kod Javnog beležnika – notara, koji jedan primerak overenog kupoprodajnog ugovora šalje poreskoj upravi, radi naplate poreza  na apsolutna prava. ( ovaj porez se naplaćuje samo na početku, dok se porez na imovinu  naplaćuju svake  godine). Druga bitna  novina, na tržišti  nekretnina u Srbiji je pojava kreditnih kupaca. Sa njima su se pojavili  i procenitelji koji  vrše procenu  vrednosti  stana, ( za 100 eur)  kojeg   kupac kupuje, preko banke uz pomoć  kredita. Banka sa svoje strane, takođe,   proverava platežnu  sposobnost  kupca i eventualnu njegovu  zaduženost, i osigurava se preko NKOSK-a. ( Nacionalna korporacije za osiguranje stanova). Kupci stanova sa NKOSK-om  nemaju kontakt, koja  zapravo  osigurava banke.

 

U konkretnom  slučaju, odnosno praksi,   razlika između  keš i kreditnog kupca se sastoji u tome  što, recimo,   keš kupac može  oboriti vrednost stana za pet ( 5) hiljada eura, isto koliko  treba  kreditnom kupcu  na ime obaveznih  troškova prilikom ostvarenja stambenog  kredita :  depozita  prodavcu,  provizije agenciji za nekretnine, provizija banci, plaćanje  poreza na prenos apsolutnih prava…  Bez  dopunskih sredstava  kreditni kupac ne može ostvariti kupovinu stana.

Koje su  neke osnovne karakteristike  strpskog  tržišta  nekretnina? Za  razliku  od „zapadnog tržišta“  gde se zna koja  agencija ima  „ekskluzivu“   na prodaju stana ili kuće, kod nas  se  eksluzive  retko dešavaju. Dešava se naime da jedan  te isti stan prodaje više  agenicija, po principu „ ko pre devojci , njemu devojka“. Zato se ne retko dešava da  bezobrazniji  agenti, pred  svojim kolegom koji ih je doveo u stan, pred njegovim očima „otimaju“  stan koji se prodaje.

Uprkos  velikoj  ponudi  stanova  na tržištu, ako se izuzmu  novoizgrađeni stanovi,  kvalitetnih „ starijih“ stanova je malo. Osim salonskih stanova  u centru prestonice.  Prodaju se ugalavnom  stambeni viškovi, koji nisu kvalitetni, po lokaciji, spratnosti, grejanjnu, nepostojanju lifta i tome sl. Tržiše novogradnje  prodaje svoje  stanove  ističući  cenu  kvadrata, bez  PDV-a  koji  je 20 %. Pa tako vrednost  kvadrata  stana koji se prodaje po 1300 eura po m2, se zapravo prodaje  po 1560 eura. Da  ne pričamo o pojedinim  investitorima koji  jedan isti stan prodaju po više puta.

Da se  stanovi u prestonici, ipak, teško prodaju najbolji su  pokazatelj  provizije za  agente, koje su sastavni deo  agencijske provizije. Tako da od relizovane  kupoprodaje stana, odnosno ostvarene agencijske provizije, agent  dobija 35 do 40 %. Taj procenat  agentu nisu , velikodušno, odredile gazde, odnosno vlasnici  agencije za nekretnine. To je odredilo  tržište stanova kao i dinamika prodaje stanova u  njemu, koja je u direktoj korelaciji sa provizijom za agenta. Upkos, svemu postoje  prodavci i kupci, koji smatraju da  agenti ne rade nikakav posao.

Sadašnje  agencije ulažu u marktening. Ipak, ono što se ne može naučiti  ni na jednom ispitu  za licencu je osećaj za posredovanjem, način komunikacije, obraćanje kupcu tako i prodavcu. Sve to je bitno za rad u nekretninanama, ali i u svakodnevnom životu  jer  je svako od nas potencijalni  akter u kupoprodaji , bilo da je reč o ulozi kupca ili prodavca neke nekretnine.

Primetno je da su sadašnje agencije, odnosno njihovi vlasnici esnafski  ojačali. To se vidi  i kroz  neke zakonske propise ( kažnjavanje  agencije ako radi sa agentom bez licence)  ali i zejednički nastup  u štampanim medijima . Za razliku od vlasnika agenti su bili i ostali, robovi – jeftina radna snaga, koja vlasnika agenicje  ne košta  ništa, pa ni mobilnog  telefona  koji je u vlasništvu – agenta. Dakle, može se raći o relativno mladoj profesiji koja još nije registrovana  u Nacionalnom  zavodu za  zapošljavanje. Možda bi i na tom polju trebalo za početak nešto uraditi.

Željko Lj. Krstić, sociolog

LEAVE A REPLY

Vaš komentar
Unesite Vaše ime ovde

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.